Ипотечный кредит, а также личный, земельный и пожизненный сервитут

Загальний розділ

Каждая заявка на ипотеку связана с определенным количеством проблем. Что если решение банка будет отрицательным? Можно ли как-то защитить себя, чтобы быть уверенным, что кредит будет выдан? Популярным решением является кредит на недвижимость. Но что, если оно обременено правом сервитута? Какова связь между ипотечным кредитом и сервитутом на практике?

Сервитут может принимать три разные формы: личную, наземную и пожизненную. Вот и пришло время взглянуть на каждую из них в отдельности. Но сначала стоит узнать юридическую сущность этой концепции, чтобы понять, как она может повлиять на ваше одобрение ипотеки.

Что такое сервитут?

Сервитут - это особый тип ограниченного права, который связан с управлением недвижимостью. Это может касаться владельца одной собственности по отношению к владельцу соседней собственности.

Это имеет место, например, если человек получает право проехать через чужую собственность, потому что другого пути добраться до его дома нет.

Сервитут также может быть направлен на удовлетворение конкретных потребностей физического лица, например, на жилье.

В первом случае это называется земельным сервитутом, а во втором - личным сервитутом. В чем именно разница между ними?

Что такое личный сервитут?

Стоит знать, что личный сервитут назначается конкретному человеку: это означает, что после его смерти это право не переходит в собственность. Более того, оно не может быть передано другому человеку.

В Украине личный сервитут чаще всего касается жилья, а точнее - права использовать помещение в жилищных целях. Таким образом, лицо, имеющее право на личный сервитут, может использовать имущество до своей смерти, но оно не считается его собственностью.

Нет никаких правил, которые бы определяли круг обязанностей человека с сервитутом. Фактически, они основаны на принципах личного общения и устанавливаются индивидуально каждый раз. В этом случае также важно, что только физические, а не юридические лица могут получить данное право.

Понятие личного сервитута также следует отличать от пожизненных обязательств. Владелец квартиры не обязан оказывать поддержку, питание или уход лицу, получившему право на сервитут. Оно предназначено только для того, чтобы позволить ему жить в данной собственности до его смерти.

Что такое земельный сервитут?

Земельный сервитут работает по несколько иным принципам. Это право заключается в том, чтобы обеспечить возможность использования имущества или повысить его полезность.

В большинстве случаев право пользования землей определенным образом становится предметом сервитута. Может оказаться, что дорога к недвижимости ведет через соседний участок. Тогда ее владелец получает право проехать через соседский участок.

Важно отметить, что это право является бессрочным и, как правило, распространяется не на конкретного человека, а на собственника имущества. Поэтому, если недвижимость продается, новый владелец получает право на земельный сервитут.

Существует также возможность отмены земельного сервитута. Это может произойти в двух ситуациях:

Его использование больше не требуется (например, дорога к собственности была построена в другом месте).
Использование земельного участка является обременительным для владельца обремененной собственности и в то же время не является необходимым для владельца доминирующей собственности. Однако следует иметь в виду, что в этом случае необходимо выплатить владельцу имущества соответствующее финансовое вознаграждение.

Ипотека и сервитут

Какова связь между ипотекой и сервитутом? В этом случае дело может оказаться довольно сложным. Казалось бы, поскольку есть недвижимость, можно взять кредит под залог без особых проблем. Однако, если это включает в себя сервитут, дело становится более сложным.

Подавляющее большинство банков не согласны с предоставлением ипотечного кредита. Недвижимость, обремененная ограниченным имущественным правом личного сервитута, редко может стать залогом кредита. Поэтому ипотечный кредит на недвижимость с сервитутом встречается редко.

Как насчет личного сервитута? Будет ли также сложно получить кредит в этом случае?

Личный сервитут и ипотека, пожалуй, самая сложная проблема. В этом случае трудно говорить о легитимности обеспечения кредита. Если есть дефолт, необходимо будет продать недвижимость. Продажа квартиры, право на использование которой имеют третьи лица, является чрезвычайно сложной задачей.

Большинство людей вкладывают средства в квартиру для проживания или сдачи в аренду. Покупать квартиру, в которую никто не может переехать в течение длительного времени или в которой придется делить пространство с нынешними арендаторами, вряд ли кому-то будет интересно. Вот почему банки неохотно принимают обеспечение в форме недвижимости, обремененной правом личного сервитута.

Земельный сервитут и ипотечный кредит

Во всех случаях имущество, обремененное законом о сервитуте, рассматривается как «проблемное имущество». В конце концов, далеко не каждый может пожелать, чтобы третьи лица передвигались на его участке, поскольку это нарушает право на неприкосновенность частной жизни.

Вот почему ипотека и сервитут редко идут рука об руку. Конечно, вы можете попытаться подать заявку на кредит, возможно, получится найти банк, который согласится предоставить ипотеку под такую собственность. Однако, по большей части, земельный сервитут и ипотека являются взаимоисключающими отношениями.

Ипотека и пожизненный сервитут

К сожалению, хорошие новости не распространяются на владельцев недвижимости с пожизненным сервитутом. Часто случается, что дети получают дом с земельным участком в качестве пожертвования, но устанавливается пожизненный сервитут, который гарантирует родителям право проживать в данной собственности до конца их жизни.

В то же время он обязывает детей заботиться о своих родителях. Но что, если они хотят построить вторую недвижимость на участке против первого? Какова связь между вечным сервитутом и ипотечным кредитом?

Аналогично, как в случае личного или земельного сервитута. В этой ситуации будет сложно получить ипотечный кредит. Однако решением может быть изменение сервитута на совместную собственность. Банки охотно соглашаются получить кредит под залог недвижимости.

Не во всех случаях возможен кредит под квартиру или дом. Личный, земельный или пожизненный сервитут – как раз такое исключение. Подавляющее большинство банков не согласятся предоставить ипотеку под залог недвижимости, которой могут пользоваться третьи стороны.